Apontamentos sobre o Condomínio

O Condomínio e suas espécies.

A origem do condomínio, palavra cujo significado remete a propriedade comum por mais de uma pessoa ou dono, remonta aos primórdios da humanidade:

O costume Caldeu de construir casas com tijolos secos ao sol permitiu o surgimento de edifícios de múltiplos andares sendo que esse modelo espalhou por todo o Oriente, com evidencias de que o instituto da propriedade horizontal foi

aprovado nas leis egípcia, judaica, grega e síria. Referencias gregas sobre a propriedade dividida horizontalmente podem ser encontradas tanto na Odisseia

de Homero (XIX-594), quanto nas histórias de Heródoto. (SPIMPOLO, 2021)

Poder-se-ia definir condomínio como o direito de mais de uma pessoa sobre uma única coisa, cabendo a cada pessoa uma quota ideal no todo.

Quanto a origem, o condomínio pode ser a) voluntario; b) necessário e, c) incidente ou eventual.

O condomínio voluntario, em singela definição, e aquele estabelecido pela união de vontades entre duas ou mais pessoas, em autentico exercício da autonomia privada[1]. Sua administração e regulada nos artigos 1.323 a 1.324 do Código Civil.

Já o necessário decorre de determinação legal (como no caso de cercas, valas, paredes e muros que dividem propriedades vizinhas). E considerado incidente ou eventual o condomínio originado por causas alheias à vontade dos condôminos (no caso da herança, por exemplo) que serão detentores de uma fração ideal do bem.

A doutrina lista ainda outra classificação ao condomínio, isto e, quanto ao seu objeto, podendo ser: a) universal e, b) particular. E universal quando compreende a totalidade do bem, aí incluídos os acessórios; os frutos e benfeitorias. Como particular, entende-se aquele determinado no ato de sua instituição pelas partes, como exemplifica Flavio Tartuce: “. . . as partes instituem que o condomínio atinge apenas terras de uma fazenda, não englobando os frutos ali produzidos”[2]

Classifica ainda, a doutrina, o condomínio quanto a sua forma, podendo ser ele pro diviso ou pro indiviso. No primeiro, a comunhão existe de direito, com cada condômino tendo para si uma parte certa e determinada da coisa. Já, no condomínio pro indiviso não é possível determinar qual a fração ideal de cada condômino no todo.

No caso dos condomínios e edifícios de apartamentos e outros condomínios assemelhados, a unidade autônoma, por ser independente, dá aos condôminos nessa situação o exercício de comunhão pro indiviso nas áreas comuns, não podendo exercer o domínio pro diviso.

O Condomínio edilício.

Para o atendimento da elevada demanda por moradia, provocada pelo explosivo crescimento populacional que se instalou, a partir da segunda metade do século XX, os edifícios divididos em planos horizontais se tornaram solução complexa do ponto de vista jurídico, uma vez que foi necessário conceber o direito de propriedade divisível entre vários proprietários individuais.

Chegou-se ao entendimento de que o condomínio edilício[3] e a soma de partes cuja propriedade e exclusiva, com a copropriedade de partes comuns, ocupando o mesmo espaço no solo. E o que se observa da leitura simples do artigo 1.331 do Código Civil: “Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.”

O Código Civil não elenca o condomínio edilício no rol das pessoas jurídicas de direito privado. A respeito do tema, a jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo, assim tem entendido:

“. . . que o Condomínio pode obter registro de aquisição de imóveis em algumas circunstancias: a) na hipótese do artigo 3o, § 3o, da Lei no 4.591/64, quando em razão da falta de pagamento pelo condomínio das prestações da incorporação pelo preço de custo houver adjudicação da unidade pelo condomínio e b) quando o condomínio adquire bem em alienação judicial em decorrência da execução de credito condominial”[4]

De igual relevância observar que o Superior Tribunal de Justiça reconhece a atribuição de personalidade jurídica ao condomínio edilício para fins de adesão ao REFIS (Programa de Recuperação Fiscal, equiparando-o a empresa. O Código de Processo Civil, no artigo 12 concede legitimidade ao condomínio para atuar ativa e passivamente, na pessoa de seu sindico. Extrai-se daí que o condomínio, em que pese a falta de personalidade jurídica, poderá, em casos específicos, atuar como se a possuísse, externando atos na vida negocial como pessoa jurídica anômala, ou de personalidade restrita.

Para garantir a segurança jurídica, tão buscada nas relações civis, o Senado Federal, em 16/09/2021, aprovou o projeto de Lei 3.461/2019 que garante aos condomínios edilícios a qualidade de pessoa jurídica, remetendo-o para análise da Câmara dos Deputados. Conforme o projeto a transformação em pessoa jurídica ocorrera quando o condomínio, ao se registrar no Cartório de Registro Civil das pessoas jurídicas, apresentar o documento da criação, a convenção e a ata da decisão pela constituição da pessoa jurídica, o que necessitara, do voto favorável do mínimo de dois terços das frações ideais. O texto do projeto se encontra na Casa Revisora (Câmara dos Deputados), aguardando parecer na comissão de constituição e justiça, tendo sido designado relator o Deputado Enrico Minas (MDB/SP)[5]

Inicialmente, cabe esclarecer que a doutrina, com relação ao “nomem juris“ utilizado pelo Código Civil de 2002, identifica a necessidade de reparos, porque, segundo Joao Batista Lopes:

“Em primeiro lugar, o termo ’edilício’ não guarda pertinência com o instituto de que ora nos ocupamos, uma vez que significa ’relativo a edil’, próprio de edil’. . .[6]

Também é corrente o termo condomínio horizontal pois, como explicam com propriedade Flavio Tartuce e Jose Fernando Simão:

“. . . ressaltamos que o condomínio em prédio de apartamentos e horizontal porque as lajes das unidades autônomas estão em paralelo umas com as outras. Por outra via, o condomínio de casas e condomínio vertical, porque suas paredes (estrutura principal) estão na vertical em relação ao solo”. (Tartuce & Simão, 2009)[7]

O condomínio edilício no Brasil, surgiu, como antes apontado, a partir da Lei 5481, de 25 de junho de 1928, cuja insuficiência para o trato do assunto gerou a modificação marcada pelo Decreto Lei 5243 e pela Lei 285 de 1948.

Tais leis não foram suficientes para regular a gama de negociações surgidas no setor imobiliário culminando na promulgação da Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964 que, no título I cuida do condomínio propriamente dito e, no título II, das incorporações e da figura do incorporador.

Vieram, posteriormente, as alterações pelo Decreto Lei 981, de 21 de outubro de 1969, pela Lei 6.434, de 14 de julho de 1977; Lei 6.709, de 31 de outubro de 1979; Lei 7.182, de 27 de marco de 1984; Lei 9.267, de 25 de marco de 1996 e pela Medi da Provisória 2.221, de 4 de setembro de 2001.

Para melhor regulamentar a muti propriedade imobiliária no condomínio edilício, a lei nº 13.177 de 21 de dezembro de 2018 veio alterar o Código Civil, inserindo o Capítulo VII-A no Título III do Livro III da parte especial, bem como alterando os artigos 176 e 178 da Lei 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos).

Conforme ensina Eneas Costa Garcia, citando Caio Mario da Silva Pereira:

“A propriedade horizontal, o condomínio edilício, é um direito complexo, constituído pela fusão de propriedade exclusiva da unidade autônoma e copropriedade quanto ao solo e partes comuns"[8]

Constitui-se o condomínio edilício por ato inter vivos ou por testamento, nos termos do artigo 1332 do Código Civil, sendo mais comum a constituição por contrato plurilateral de incorporação imobiliária regidos pela Lei 4.591/64, modificada pela lei 10.931/2004 que prevê três tipos de contrato de incorporação: 1º) construção por conta e risco do incorporador, que se compromete a vender as unidades autônomas em prestações periódicas por preço certo; 2º) construção por empreitada, por preço fixo ou reajustável pelos índices previamente determinados; 3º) construção por administração, hipótese de inteira responsabilidade dos condôminos.

O artigo 1.332 do Código Civil determina que devem constar do ato de instituição a discriminação e a individualização das unidades, a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade em relação ao terreno e às partes comuns e a finalidade das unidades.

A propriedade exclusiva constituída por apartamentos, escritórios, lojas, entre outros, tem como característica a individualização e a independência, podendo cada proprietário praticar negócios jurídicos que, na maioria dos casos, independem do consentimento dos demais condôminos. A garagem, por regra geral, é propriedade exclusiva de cada condômino, podendo ser considerada unidade autônoma se corresponder a uma fração ideal do terreno e precisa estar demarcada, identificada em planta detalhada, presente no memorial e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, com descrição da especificação de condomínio. Caso não preencha esses requisitos, é parte comum do edifício

A natureza do condomínio edilício, como se vê, é a convivência da propriedade individual com a coletiva, coexistitndo para a formação de um novo tipo de direito real.

[1] Antonio Chaves aponta a possibilidade de “resultar de um ato ou de um fato de terceiro, quando algum, por ato inter vivos ou causa mortis faz uma doação ou um legado a diversas pessoas, ou mesmo retem para si uma parcela do bem doado ou legado” [2] - P. 102 [2] Tartuce, 2017) - P. 298. [3] Segundo Antonio Chaves: “O condomínio em edificações pode resultar das mais diferentes origens: a) venda parcelada de um prédio existente, por parte de seu proprietário; b) compra parcelada de um prédio por parte de promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários, de um edifício, com obediência aos requisitos da lei; c) disposição de ultima vontade do proprietário; d) partilha em sucessão hereditária; e) convenção entre futuros condôminos que adquirem ou constroem o prédio para uso em apartamentos individuais; f) incorporação consistindo na venda antecipada dos apartamentos a construir; g) construção sob regime de empreitada; h) construção sob regime de administração, também denominada “a preço de custo”; i0 construção pelos condôminos reunidos; j) divisão em andares ou apartamentos de imóvel comum, salvo de indivisibilidade; k) arrematação em hasta publica, doação, dote ou compra de facão ou frações de edifício de apartamentos; l) decisão judicial em ação de divisão, etc. [2] - P. 193 - 194 [4] (Almeida Pedroso, Neto, Garcia, Tossi Silva, & Brandelli, 2022)- P. 43 [5] Conforme https://www.congressonacional.leg.br/materias/materias-bicamerais/-/ver/pl-3461-2019 - Acesso em: 13/10/2022. [6] (Lopes, 1990) – P. 52 [7] (Tartuce & Simão, 2009) - P. 283 [8] ​(Alberto Gentil de Almeida Pedroso (2022))​ – P. 283